O que diz a legislação do condomínio

 

Sobre as partes comuns - artigo 1421º Código Civil

QUAIS SÃO AS PARTES COMUNS ? - ARTIGO 1421º CÓDIGO CIVIL

 

São comuns as seguintes partes do edifício:
- O solo, bem como os alicerces, colunas, pilares, paredes-mestras e todas as partes restantes que constituem a estrutura do prédio; 
- O telhado ou terraços de cobertura, ainda que destinados ao uso de qualquer fracção;
- As entradas, vestíbulos, escadas e corredores de uso ou passagem comum a dois ou mais condóminos;
- As instalações gerais de água, electricidade, aquecimento, ar condicionado, gás, comunicações e semelhantes.

Presumem-se ainda comuns: 

- Os pátios e jardins anexos ao edifício;
- Os ascensores
;
- As dependências destinadas ao uso e habitação do porteiro
- As garagens e outros locais de estacionamento;
- Em geral, as coisas que não sejam afectadas ao uso exclusivo de um dos condóminos.

 

 

Sobre a propriedade exclusiva do condómino - artigo 1420º Código Civil

Para existir um condomínio, um edifício ou conjunto de edifícios tem que estar dividido em partes distintas.
- Fracções autónomas (Propriedade de vários indivíduos)
- Partes comuns (Propriedade de todos)
O condomínio pressupõe a constituição do prédio em propriedade horizontal

 

 

O que diz a legislação sobre seguro dos condomínios

A legislação e o seguro obrigatório

É obrigatório o seguro contra o risco de incêndio do edifício quer quanto às fracções autónomas, quer relativamente às partes comuns.

 

 

Quem está obrigado a celebrar o seguro obrigatório?

Os condóminos individualmente, segurando assim a estrutura da sua casa e a percentagem das partes comuns (telhado, paredes, escada) que lhes pertence.
O valor do seguro deve ser fixado pela assembleia assim como o prazo para o efectuarem. Se estes não o fizerem, o administrador deverá efectuá-lo ficando os condóminos obrigados a pagar-lhe o prémio.

 

 

Nos condomínios, é obrigatória a actualização anual do seguro?

Sim. Deve a assembleia de condóminos decidir sobre a actualização. Se não o fizer, o administrador tem que actualizar o seguro, socorrendo-se do índice editado trimestralmente pelo Instituto de Seguros de Portugal.

 

 

A legislação e o seguro facultativo

Existem seguros que cobrem variados riscos para além do risco de incêndio; são os seguros multi-riscos, nomeadamente multi-riscos habitação e multi-riscos condomínio. O seguro multi-riscos condomínio é um seguro de grupo que abrange todos os condóminos, pelo que se espera seja mais barato.

Se os condóminos de um prédio têm seguro individual de incêndio ou seguro individual multi-riscos habitação e pretendem subscrever um seguro multi-riscos condomínio devem autorizar em assembleia de condóminos, o administrador a contratar o seguro e avisar a sua seguradora com a antecedência mínima de um mês do vencimento da anuidade, que não pretendem renovar o seguro.

 

 

O que diz a legislação sobre a assembleia de condóminos

Assembleia de condóminos: definição

A assembleia de condóminos é o órgão mais importante do condomínio, pois compete-lhe tomar as decisões sobre as diferentes questões que são colocadas.
A assembleia de condóminos está limitada pelas normas imperativas da lei e pelo título constitutivo, ou seja, tem poder para deliberar sobre todas as questões respeitantes às partes comuns do prédio mas não pode contrariar a lei, só podendo alterar o título constitutivo por deliberação unânime (questão já debatida no Regulamento do Condomínio).

 

 

Número de reuniões da assembleia de condomínio por ano

Deverá haver uma reunião após o términos de um Ano de exercício. A reunião é convocada pelo administrador com vista à discussão e aprovação das contas do último ano e aprovação do orçamento para o ano corrente.
A data da reunião pode ser alterada, quer através do título constitutivo, quer por acordo unânime entre todos os condóminos.
A lei determina que podem existir reuniões extraordinárias sempre que convocadas pelo administrador ou por condóminos que representem 25% do valor do prédio.

 

 

Regras a que obedece a convocatória das reuniões

Deve ser efectuada por carta registada com aviso de recepção enviada com dez dias de antecedência ou através de um aviso convocatório que terá de ser feito com a mesma antecedência. Neste caso, terá de haver recibo de recepção assinado pelos condóminos.

 

 

Conteúdo da convocatória

A convocatória deve indicar o dia, hora, local e ordem de trabalhos da reunião e informar sobre os assuntos cuja Sá deliberações só podem ser aprovadas por unanimidade de votos.

 

 

Consequências da falta de quórum

Se não comparecer o número de condóminos suficiente para se obter vencimento e na convocatória não tiver sido desde logo fixada outra data, considera-se convocada nova reunião para uma semana depois, na mesma hora e local, podendo neste caso a assembleia deliberar por maioria de votos dos condóminos presentes, desde que estes representem, pelo menos, um quarto do valor total do prédio.
As deliberações que careçam de ser aprovadas por unanimidade dos votos podem ser aprovadas por unanimidade dos condóminos presentes desde que estes representem, pelo menos, dois terços do capital investido, sob condição de aprovação da deliberação pelos condóminos ausentes nos seguintes termos:
As deliberações têm que ser comunicadas a todos os condóminos ausentes, por carta registada com aviso de recepção, no prazo de 30 dias.
Os condóminos têm 90 dias após a recepção da carta referida no número anterior para comunicar, por escrito, à assembleia de condóminos o seu assentimento ou a sua discordância.
O silêncio dos condóminos deve ser considerado como aprovação da deliberação comunicada.

 

 

Votação – quantos votos por fracção

O prédio é considerado uma globalidade com mil unidades (mil votos). A cada fracção corresponde uma parte desse todo.
No título constitutivo da propriedade horizontal vem mencionada a permilagem de cada fracção; uma fracção com a área de cento e cinquenta metros quadrados tem uma permilagem superior a uma fracção com cinquenta metros quadrados, tendo o seu proprietário direito a mais votos, nos termos da proporção da permilagem.
O regulamento do condomínio pode, no entanto, determinar que cada fracção tem direito a um voto.

 

 

Decisões da assembleia – que maiorias

Em regra, as decisões da assembleia de condóminos são tomadas por maioria simples.
Excepções a esta regra:
I - Deliberações que exigem 2/3 do valor total:
- alteração do modo de comparticipação no pagamento dos serviços de interesse comum (podem existir abstenções, não podendo existir qualquer voto contra);
- obras de inovação;

II - Deliberações que exigem unanimidade:
- Alteração do título constitutivo;
- Obras de reconstrução no prédio, quando haja destruição superior a ¾ do seu valor total;
- Aprovação do regulamento do condomínio;
- Decisões sobre aproveitamento de partes comuns do edifício como, por exemplo, arrendar a casa da porteira, ou sobre a utilização de bens comuns do edifício como, por exemplo, vender determinado equipamento do condomínio.

Vemos assim, que existem certas deliberações que exigem a unanimidade ou a maioria de 2/3 dos votos e que a falta sistemática de um ou vários condóminos impossibilita a tomada de decisões.
A lei diz que todas as deliberações têm que ser comunicadas aos condóminos que não estiverem presentes, através de uma carta registada com aviso de recepção, até trinta dias após aprovação da acta.
Depois de receberem a carta, esses condóminos têm noventa dias para informarem a assembleia de condóminos, por escrito, sobre a sua concordância ou sobre o seu desacordo.
Se estes condóminos não responderem conclui-se que concordaram com as decisões tomadas.

 

 

Falta de um condómino a uma reunião

A lei permite que outra pessoa o represente devendo ser passada uma declaração de delegação de poderes.
Se o condómino não teve oportunidade de indicar quem o represente pode, por telefone, informar outro condómino sobre como iria votar. Esse condómino informa a assembleia que o vai representar. Posteriormente, o condómino ausente ratifica, ou seja, aceita as decisões tomadas em seu nome.

 

 

Sobre deliberações inválidas

As deliberações da assembleia contrárias à lei ou a regulamentos anteriormente aprovados são anuláveis a requerimento de qualquer condómino que as não tenha aprovado.
No prazo de 10 dias contado da deliberação, para os condóminos presentes, ou contando da sua comunicação, para os condóminos ausentes, pode ser exigida ao administrador a convocação de uma assembleia extraordinária, a ter lugar no prazo de 20 dias, para revogação das deliberações inválidas e ineficazes.
No prazo de 30 dias contado nos termos do parágrafo anterior, pode qualquer condómino sujeitar a deliberação a um centro de arbitragem.
O direito de propor a acção de anulação caduca no prazo de 20 dias contados sobre a deliberação da assembleia extraordinária ou, caso esta não tenha sido solicitada, no prazo de 60 dias sobre a data da deliberação.
Pode também ser requerida a suspensão das deliberações nos termos da lei de processo.
A representação judiciária dos condóminos contra quem são propostas as acções compete ao administrador ou à pessoa que a assembleia designar para o efeito.